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비지니스 매매 및 양도
   
　비지네스 매매 및 양도   (Last updated: 02/15/2007 )
 
　
  　
A. 부동산 중계인/에이전트
  　
 
  1. 부동산 에이전트는 일정의 교육과 시험을 통해 면허를 받으며, 주마다 정해진 경험과 일정한 시간이 지난후에 중계인(Broker) 면허를 받을 수 있는 자격이 주어진다.
  2. 부동산 에이전트는 주로 Seller나 Buyer 한 쪽을 위해서 일을 하며, 수임료는 대부분 Seller가 부담을 하고, 에이전트는 1/2씩 나눈다.
  3. 에이전트는 본인의 수임료를 Broker와 또 나누게 된다.
  4. 가끔 한 에이전트가 Seller와 Buyer를 동시에 봉사를 할때가 있는데, 보통 두명이 다 동의를 받아서 일을 하지만 별로 권할만한 경우는 아니다.
  5. 에이전트는 경험이 풍부하며, 풀 타임으로 열심히 하는 사람을 선택하고, 본인 대신 그 일에 대하여서는 모든 일을 맡아서 해주는 사람이여야 한다.
  6. 비지네스 중계인인 경우에는 대부분 부동산 중계인 면허가 꼭 필요하지는 않다.
  7. 주로 많은 사람들은 처음에 당사자만 또는 중계인과 함께 임시적인 계약을 하고 나중에 변호사를 통해서 정식으로 계약을 하는 것이 정식 절차로 생각하는 경우가 많으데 계약은 어느 계약이던간에 처음에 한 계약을 당사자들의 동의 없이 주관적으로 바꿀 수가 없다.
  8. 그러한 이유로 계약을 처음부터가 중요하기 때문에 항상 변호사를 통해서 작성을 하는 것이 중요하다.  
  　
B. 중요 이슈　
  　
　
  1. Seller 가 주식회사일 경우에 회사를 주주로 구입을 하느냐 재산만을 구입하느냐를 결정 하여야 하며, 
  2. 어떠한 회사의 형태로 투자를 하던가 운영을 하던가가 결정이 나야 하며, 
  3. 임대 계약 또한 사는 것이기 때문에 자세한 조사나 조건의 여부확실히 하여야 하며, 계약 만기때의 옵숀이나 빌딩을 살 수 있는 옵숀등을 확실히 하여야 한다. 
  4. 임대 계약은 단지 임대의 권리를 줄뿐, 계약이 만기 되고 연장이 되지 않으면 시설을 뜯어서 나가는 방법외에는 없는 것이다. 
  5. 가격의 결정은 주로 비지네스마다 사용하는 방법이 있으나, 여러 사업체를 보고 비교를 하여 결정하는 것이 현명하다. 사업체는 보통 본인이 이미 본곳과 그외의 정보를 충분하다고 생각이 들때 까지는 보아야 한다. 예를 들어 지금 현재 찾고 있는 지역에 하시고자 하는 사업체의 매물정도는 다 보아야 할 것이다. 
  6. 저당의 상태는 변호사나 전문회사를 통해서 꼭 알아 보아야 하며, 계약금을 걸면서 계약을 할때 이미 모든 계약 사항들이 결정된다는 것을 명심하여야 한다. 
  7. 그외의 자세한 사항들은 보통 계약서에 문서화 하기 때문에 자세한 내용을 이해하여야 한다. 
  　
C. 융자 회사　
  　
 
  1. 많은 경우에 비지네스의 매매에는 융자가 따르게 되는데, 융자 회사마다 원금의 안전과 담보권, 채용증서등과 소비자 보호를 위한 많은 법에 의거하여 많은 서류를 요구하게 된다.
  2. 그에 의하여 손님에게 여러 가지용도의 비용을 부담하게 하며, 미리 크로징을 하기 전에 Review를 해보는 것을 권고하며,
  3. 가장 중요한 이자율과 Point, Loan Origination Fees등을 다른 융자 회사와 비교를 해보아야 한다. 
  　
D. Closing　
  　
 
  1. 크로징은 주로 변호사 사무실이나 에스크로우 오피스에서 하게 되며,
  2. Seller와 Buyer가 꼭 같이 할 필요는 없고,
  3. 적어도 Closing Statement를 보고 돈의 흐름은 이해를 하여야 하며,
  4. 서류는 될 수 있으며 미리 받아서 Review를 해보는 것이 좋다.
  　
E. 변호사　
  　
 
  1. 변호사는 꼭 필요한 것이 아니나, Title의 종류, 매매계약의 내용, 비지네스에 대한 제3자의 권리와 의무, 환경오염 문제등을 협상에 큰 도움이 되며,
  2. 모든 서류와 내용을 검토하여 본인의 권리를 최대한으로 받도록하며, 의무를 최소한으로 줄이는 일을 보기 때문에 Buyer로서는 꼭 의뢰를 하는 것이 현명하다.
  3. 아래에 설명된 Section 1031 같은 세법의 혜텍도 변호사를 통해서 계약이 가능하다.
  　
F. Section 1031 Like-kind Exchange
  　
 
  1. Section 1031이란 세법의 조항을 의미하며 주로 사업체나 부동산을 세금의 의무를 연기하면서 다음 사업체나 부동산을 살 수 있게 해주는 아주 중요한 법귀이다.
  2. 기본적인 계산으로 세금을 내면서 재투자를 하는 것과 세금없이 재투자를 하여 이득을 내는 것은 시간이 많이 갈 수록 차이가 많이 난다.
  3. Section 1031은 주로 세금을 미루는 것이지만은 차후에 치밀한 세금계획으로 합법적으로 인캄텍스를 완전히 않 낼 수도 있다.
  　
G. 장점/단점　
   
 
  1. 비지네스의 매매는 변호사를 통해서 처리 할 수 있는 능력을 간주하고 있기 때문에  크게 법으로 간섭을 하지 않는 것이 많은 문제를 일으킬 수 있다.
  2. 특히 라이센스도 필요하지 않고 계약금같은 것도 특별한 법이 없는 경우가 많기 때문에 계약서를 중개인을 통해 쓴느 것은 엄연한 불법 변호행위이며 디파짓을 중개인에게 하는 경우는 더우기 큰 위험 부담이 있다.
  3. 매매가 성사되지 않을 경우에 법에 규제가 없는 경우에는 디파짓을 상환 받기 어려워 질 수 있고 그러한 점을 악용하는 에이전트가 있다는 점을 명심해야 한다.
  4. 많은 사람들의 경우 디파짓 때문에 고소를 하더라도 시간과 경비의 문제로 중도에 상대방과 협상으로 끝을 내는 경우가 많다.
  5. 위와 같은 경우에는 다른 사람들의 피해를 줄이고 그러한 행위를 줄이기 위해서 특림없이 모든 방법을 총동원해서 피해보상은 물론 그러한 행위를 못하도록 언론을 통해서라도 막아야 할 것이다. 
   
 
　
  　
 
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